Nájemní smlouva je základním dokumentem pro pronájem nemovitosti. Na internetu najdete množství bezplatných vzorů nájemních smluv. Podle realitních odborníků je ale vždy lepší nechat si zhotovit svou vlastní, která odpovídá požadavkům pronajímatele. Co by měla nájemní smlouva obsahovat? A jak ji napsat, aby ani jedna strana nepřišla zkrátka?
Povinné náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouva vychází z občanského zákoníku a musí obsahovat identifikaci smluvních stran, přesné označení nájemní nemovitosti, dobu trvání nájmu, nájemné včetně způsobu a termínu splatnosti, výši a způsob úhrady vratné kauce, práva a povinnosti smluvních stran, informace o způsobu výpovědi a datum, místo a podpis obou stran. „Pozor na situaci, kdy nemovitost vlastní více spoluvlastníků nebo si ji pronajímá více nájemců. V těchto případech musí být připojeny podpisy všech zúčastněných osob,“ upozorňuje David Novotný ze společnosti Bohemian Estates, která se mj. zabývá i správou nájemních nemovitostí.
Doba trvání nájmu
Ze zákona je možné nájemní smlouvu sepsat buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Pokud v nájemní smlouvě informace o trvání nájmu chybí, automaticky platí, že je uzavírán na dobu neurčitou. „Vždy je lepší uzavírat nájemní smlouvu na dobu určitou, nejčastěji po dobu jednoho roku. Je to výhodnější zejména pro pronajímatele a chrání je to před situací, kdyby byl například problém s placením nájemného. Navíc, při uzavření nové smlouvy má pronajímatel možnost zvýšit nájemné s ohledem na inflaci nebo jiné situace. Na výši nájemného se totiž obě strany musí dohodnout na další období,“ říká David Novotný. Pokud však ve smlouvě není uvedeno jinak, může dojít k automatickému prodloužení nájemní smlouvy. „Tato situace nastává ve chvíli, kdy pronajímatel do tří měsíců po konci nájmu nevyzve nájemce k opuštění nemovitosti. Potom se nájem prodlužuje o stejnou dobu, maximálně však na dva roky,“ dodává Novotný.
Jak je to se zvířaty či s kouřením v bytě?
Podle zákona nelze nájemci zakázat chovat v bytě zvířata, kouřit, přijímat návštěvy nebo zde podnikat. Na druhou stranu, nájemce nesmí žádný svým jednáním byt poškozovat a musí dodržovat pravidla pro chování v domě a náležitý pořádek. Jeho jednání taktéž nesmí obtěžovat nebo ohrožovat ostatní obyvatele domu. Jak to ale funguje v praxi? „Nájemci zapomínají na to, že pronajímatel má poslední slovo v tom, komu byt pronajme. Je důležité být upřímný a všechny okolnosti sdělit na začátku. Samozřejmě ne vždy narazíte na férového nájemce, který vám vše poví upřímně. I proto je dobré smlouvu uzavírat na dobu určitou. Do smlouvy si zároveň můžete zanést oznamovací povinnost. To znamená, že i když nájemce zvíře v době podpisu smlouvy nemá a pořídí si jej později, musí to pronajímateli sdělit. Pokud by tak neučinil, je to důvod k výpovědi, jelikož by tuto oznamovací povinnost porušil,“ doplňuje Novotný. Pronajímatel si zároveň může zvolit takovou výši kauce, která by pokryla případné škody, maximálně však trojnásobek měsíčního nájemného.
Předávací protokol
Součástí každé nájemní smlouvy by také měl být předávací protokol, ideálně doplněný fotkami. „V předávacím protokolu by neměly chybět údaje o stavu měřidel, výčet vybavení bytu a počet předávaných klíčů, včetně těch od sklepních prostor nebo od poštovní schránky,“ uzavírá David Novotný za Bohemian Estates.